Expansión.com: Cómo refinanciar la deuda (II). Concurso 'versus' refinanciación

Cómo refinanciar la deuda (II):
Concurso 'versus' refinanciación
Ante esta alternativa, la solución es clara, la refinanciación, aunque la Ley Concursal del año 2003 ha tratado de introducir en España un instrumento de solución de situaciones de insolvencia.
Publicado el 2008/06/12, por Adrián Dupuy

La Ley Concursal de 2003 ofrece una serie de mecanismos que deben permitir la adopción de medidas correctoras en un marco de tranquilidad empresarial: suspensión de devengo de intereses, paralización de ejecuciones de bienes afectos a la actividad empresarial, mantenimiento y rehabilitación de contratos, eventualmente, convenio mediante quita y espera de las deudas del concursado etcétera.

Lo cierto es que la realidad social todavía no ha digerido el concurso, que sigue estando muy mal visto. Nuestros empresarios siguen reacios a utilizar el procedimiento concursal para afrontar una reestructuración empresarial que garantice la continuidad del negocio y prácticamente acuden al concurso cuando no queda otra solución que enterrar al difunto, a través de la liquidación.

En el marco de la crisis inmobiliaria que nos ocupa, concurren otros factores que coadyuvan a que la solución concursal no sea, en principio, la más adecuada para las empresas promotoras en situación delicada.

Entidades financieras
Por un lado, está la situación de las entidades financieras, a quienes la normativa del Banco de España obliga de manera inmediata a provisionar el 25%, tan pronto como el deudor se declara en concurso. Esto hace que las entidades financieras estén muy dispuestas a negociar una refinanciación que evite el concurso y, a la vez, muy enfadadas con aquellas empresas que, sin intentar la refinanciación, se declaran en concurso sin previo aviso. Una vez hecho el daño (la obligatoria provisión), su talante negociador puede que sea nulo y que prefieran ejecutar su garantía y, eventualmente, buscar la responsabilidad de los administradores.

Por otro lado, está la propia naturaleza de los créditos que las entidades ostentan frente a las promotoras. En su absoluta mayoría, se trata de créditos otorgados para financiar la compra de suelo y garantizados con hipoteca sobre los mismos inmuebles financiados. Se trata, pues, de créditos "singularmente privilegiados", cuyos acreedores pueden -si así lo deciden- quedar al margen del Convenio de acreedores que finalmente pudiera conseguirse en el seno del procedimiento concursal. Lo único que tienen que hacer es esperar un año y luego ejecutar su hipoteca, lo que condenaría a las promotoras a la liquidación, ya que muy poco o nada podrían promocionar si se quedan sin suelo o sin obra en curso.

Por último, hay que advertir que la naturaleza del negocio inmobiliario se basa en la confianza que a los compradores merece una determinada promotora, a la que compran sobre plano en contrato privado, y en cuya hipoteca se subrogan con el otorgamiento de la escritura pública y la entrega de llaves. Está por ver cuál pueda ser la continuidad de este negocio en el seno de un proceso concursal y si van a ser capaces de generar confianza a proveedores y compradores finales.

Entendemos que, tanto para las promotoras como para las entidades financieras, la refinanciación es y debe ser la mejor opción.

El problema está cuando el concurso ya no es una opción. Recordemos que la Ley Concursal configura la declaración del concurso como un deber del deudor en situación de insolvencia, sujeto a plazo, y cuyo incumplimiento constituye una presunción iuris tantum que podría determinar la calificación del concurso como culpable y, en caso de liquidación, atraer la responsabilidad de los administradores sociales de hecho o de derecho para -dice la Ley- pagar a los acreedores, total o parcialmente, el importe que de sus créditos no perciban en la liquidación de la masa activa.

Además, no hay que olvidar la posibilidad real de que francotiradores puedan forzar la declaración del concurso, en un intento no disimulado de conseguir el cobro inmediato de su crédito sin respetar la igualdad de trato entre los acreedores, solicitando del Juez de lo Mercantil la declaración del concurso necesario y forzando al deudor que quiera evitar su declaración a pagar o consignar el importe de ese crédito a disposición del acreedor, de conformidad con el artículo 19 de la Ley.

Acreedores sin escrúpulos
Las compañías deben estar preparadas frente a estas actuaciones de acreedores sin escrúpulos que pueden dar al traste con los intentos de refinanciación en curso, generando a la larga un daño infinitamente mayor. Afortunadamente los Jueces de lo Mercantil, están siendo receptivos ante este problema y tratan de evitar males mayores, negando la declaración del concurso siempre que sea posible. Sucedió en Madrid, con una filiar de Nozar, cuyo concurso había sido solicitado por un acreedor y que fue finalmente rechazado, y también en Barcelona, donde el titular del Juzgado de lo Mercantil nº 3 fue más allá y rechazó, incluso, la admisión a trámite de una demanda de concurso necesario instada por un acreedor contra Fbex Promo Inmobililarias. con el siguiente argumento: "Dada la extrema gravedad que para un deudor puede tener el hecho de que se publicite su situación de insolvencia o la solicitud de concurso en base a una pretendida insolvencia, parece más que razonable que el Juez compruebe cuando menos si el solicitante ha cumplido los requisitos del ar- tículo 7" y concluyó con absoluto rigor que los requisitos no estaban debidamente cumplidos.

Por otra parte, era público y notorio que la promotora estaba en ese momento negociando una refinanciación con las entidades financieras acreedoras que, sin duda, se hubiera ido al traste con la declaración concursal.

En conclusión, y en lo que podría ser una nueva versión del aforismo si vis pacem para bellum, las promotoras deben intentar por todos los medios la refinanciación de su deuda y, para ello, deben ofrecer información rigurosa y un adecuado plan de viabilidad, que convenza a las entidades financieras (predispuestas -por los motivos expuestos- a ser convencidas). Pero, a la vez, las promotoras deben estar "concursalmente" preparadas para respaldar su solicitud de refinanciación; para defenderse adecuadamente de posibles actuaciones de acreedores sin escrúpulos y para, si la situación finalmente lo impone, proceder a la inmediata declaración de concurso que evite eventuales reclamaciones de responsabilidad a los administradores sociales.
A la banca no le gusta que, sin intentar la refinanciación y sin previo aviso, la firma se declare en concurso

Es difícil la continuidad de este negocio inmobiliario en el seno de un proceso concursal

Abogado de Landwell-PwC